新華財經上海11月27日電（記者 楊溢仁）自2020年我國REITs試點啟動以來，資本市場已逐步形成公募與私募協同發展的多層次格局。

其中，私募REITs以其發行條件寬松、機制靈活等優勢，成為盤活存量資產的重要工具，尤其在助力城投企業化解債務、實現市場化轉型方面發揮著不可替代的作用。

業內人士判斷，未來三年私募REITs增長動力強勁，市場規模有望在2028年突破千億元，較當前規模實現數倍增長。

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規模加速擴容：機制優勢驅動市場“量質齊升”

需指出，私募REITs通常被視作Pre-REITs和公募REITs的中間態，屬于同一類產品的不同階段。該產品的推出，有助于打通Pre-REITs到公募REITs的全鏈條，為盤活存量資產提供了進一步的便利。

相較于公募REITs的快速發展，我國私募REITs市場雖起步稍晚，但近年來已進入加速落地階段，憑借差異化定位形成了獨特的發展優勢。

特別就市場規模來看，私募REITs正實現從“破冰”到“擴容”的跨越。

可以看到，2023年12月，我國首單持有型不動產ABS（私募REITs）項目“華泰-中交路建清西大橋持有型不動產資產支持專項計劃”在上交所成功發行，標志著私募REITs市場正式啟航。

根據券商統計，截至2025年9月末，全市場已發行私募REITs共14單，累計發行金額達213.81億元；同期掛網的待發行項目達39單，累計擬發行規模高達877.74 億元。鑒于私募REITs的審核周期普遍小于2個月，遠快于公募REITs，疊加 2025年“782號文”的推出為REITs市場擴容奠定了制度基礎，因此業內普遍判斷，2026年私募REITs的市場規模將實現快速增長，大概率會突破到300億元至400億元區間。

這一增長態勢背后，是私募REITs對公募REITs的有效補充——在公募REITs嚴格的審核標準下，大量暫未達到準入條件但具備穩定現金流的資產，通過私募REITs實現了證券化退出。

“發行端的核心優勢成為了該市場增長的關鍵驅動力。”一位保險機構投資人告訴記者，“與公募REITs相比，私募REITs在資產準入上更為靈活，商業物業、寫字樓、未達公募標準的基礎設施等均可入池；私募的審核流程相對公募也會大幅縮短，參照ABS執行的審批機制，平均周期僅一至兩個月；交易結構更簡潔，采用‘專項計劃+項目公司’的單一管理人模式，避免了公募基金的復雜架構，決策效率顯著提升?！?/p>

城投轉型破局：從債務化解到運營模式革新

多位受訪的業內人士告訴記者，私募REITs的“橫空出世”為城投平臺的轉型發展提供了一條解題的“新思路”。

長期以來，城投企業背負著大量基礎設施類“重資產”，面臨債務高企、運營效率偏低的轉型困境。而私募REITs通過“資產活化-收益重構-模式升級”的全鏈條賦能，有望成為城投企業從“融資平臺”向“市場化運營商”轉型的核心工具。

聚焦實踐層面，盤活存量資產、化解債務風險是私募REITs的首要價值。城投企業持有的高速公路、產業園等資產雖具備穩定現金流，但流動性較差，“資產沉睡、債務高懸”的問題始終較為突出。

“私募REITs能通過真實出售資產，實現資金回籠，直接降低資產負債率?！鼻笆鐾顿Y人指出，“這種權益融資模式不會增加原始權益人的新增負債，完全契合國家‘防風險、降杠桿’的政策導向，為城投企業破解債務難題提供了合規路徑。”

不僅如此，發行私募REITs還能倒逼城投企業改變運營模式（要求底層資產具備持續穩定的現金流，促使城投企業從“重建設、輕運營”的傳統模式轉向“運營優先”的市場化路徑），構建市場化盈利體系，實現更深層次的轉型價值。

“私募REITs對城投企業的價值遠超單純的融資工具?！币晃坏胤匠峭镀髽I的投資部負責人在接受記者采訪時指出，“通過資產證券化倒逼運營能力提升，再以運營能力支撐資產持續增值，最終有助于企業形成‘資產盤活-資金回籠-新資產培育’的閉環，為城投轉型提供可復制的實踐路徑。”

公開數據顯示，2025年1月至10月，城投債的累計發行規模約4.6萬億元，同比下降了16.2%；凈融資約減少1852億元，連續7個月為負，再融資壓力可見一斑。

多位券商分析師與業內專家向記者表示，短期內，城投企業融資的結構性壓力難消。在此背景下，私募REITs市場的擴容料勢在必行。

生態協同構建：破解瓶頸邁向高質量發展

盡管私募REITs市場前景廣闊，但在退出渠道、流動性、制度建設等方面仍面臨諸多瓶頸。

記者觀察發現，當前私募REITs市場發展面臨的核心問題集中在三個方面。一是退出渠道單一，與公募REITs的銜接機制不甚順暢。公募REITs是私募REITs最主要的退出通道，但公募審核標準嚴格、周期長，這導致私募REITs退出效率偏低，影響了投資機構的積極性。二是流動性依舊不足，二級市場交易清淡。私募REITs以私募方式發行，投資者范圍受限，缺乏專門交易平臺與做市商制度，導致資產難以轉讓，投資者退出困難。三是制度體系不完善，存在估值標準模糊、信息披露不充分等問題。部分城投項目因資產權屬不清、歷史遺留問題多被駁回，而差異化估值體系的缺失則容易引發定價爭議。

針對上述問題，業內專家建議，需從機制銜接、市場建設、制度完善三個維度構建解決方案。于退出機制方面，應明確私募REITs與公募REITs的轉化規則，建立“綠色通道”縮短審核周期。與此同時，通過健全銜接機制、簡化審核流程，提高私募REITs轉公募的效率，構建“私募培育、公募退出”的良性循環。

于流動性提升方面，國內應發展私募REITs二級市場，建立區域性交易平臺，探索競價交易專區；另一方面，引入做市商制度，鼓勵券商等機構為產品提供報價服務，降低交易摩擦。此外，還可通過適度放寬投資者準入條件，吸引保險、社保等長期資金入市，擴大投資者群體，從根本上改善流動性供給。

再就制度體系的完善考慮，當前強化標準建設與風險防控迫在眉睫。舉例來看，就估值定價考慮，管理層應制定統一的私募REITs估值指引，結合資產類型建立差異化定價模型，并要求定價預留10%至20%的安全邊際，避免虛高定價風險；至于信息披露方面，應建立穿透式監管框架，強制要求披露運營核心數據、資本開支明細，每季度發布運營報告，解決信息不對稱問題；針對城投項目的資產瑕疵問題，可通過Pre-REITs基金提前孵化資產，完善權屬證明與合規手續，降低發行風險。

總而言之，私募REITs雖并非城投轉型的“萬能藥”，但無疑是當前政策與市場環境下的“關鍵跳板”。隨著多層次市場體系的完善、制度障礙的破除，私募REITs有望成為城投企業化解債務、轉型發展的工具，更將成為激活不動產市場活力、推動基礎設施高質量發展的重要力量，將在資本市場服務實體經濟的進程中發揮越來越重要的作用。

標簽： 私募REITs