2月20日16時，金科服務歷時5年多的港股上市歷程正式落幕，其也是港股第四家退市的物企。

作為曾經的“西南物業第一股”，金科服務一度被視為高成長性物企代表，是資本市場熱捧的明星物企，市值更是突破550億港元。但此后隨著母公司金科股份陷入流動性危機、自身業績連續虧損及行業估值邏輯劇變，公司股價一路下挫：其退市前市值約52億港元，較歷史高點蒸發超90%，停牌前市盈率不足6倍，遠低于A股物企平均12倍的估值水平。

值得注意的是，此次退市是博裕資本在債務、股權與行業周期合力下的被動接盤與主動自救，折射出港股物管板塊結構性矛盾。

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歷時5年掌控金科服務

誰也未曾想到，2021年作為戰略投資者，只是想給金科股份“輸一管血”的博裕資本會在5年后成為金科服務的全資掌控者，并一手推動其從港股退市。

彼時，金科股份深陷流動性危機，為緩解自身現金流緊張問題，公司將其所持約22.69%金科服務股權轉予博裕資本，轉讓金額為37.34億港元，每股轉讓價格高達26港元，由此博裕資本成為金科服務第二大股東。

不過，當時博裕資本的角色定位僅是“戰略投資者”。同時，博裕資本還向金科股份提供了1.57億美元融資，代價就是以金科股份以所持金科服務約1.08億股股權作為擔保。

2022年9月，博裕資本向金科服務提出自愿性有條件全面現金要約收購，要約價格為每股12港元，最終實際收購花費約9.3億港元。交易完成后，博裕資本持有金科服務34.63%股權，成為金科服務第一大股東。

但那時，金科股份仍握有逾三成股份，開發商與物管公司之間的強綁定并未完全拆開。

真正的轉折發生在2025年初：隨著金科股份債務重組推進，其質押給博裕資本的1.08億股金科服務股份在阿里司法拍賣平臺上被反復掛拍，三次流拍之后，最終還是由博裕資本以6.67億元接盤，相當于每股6.67港元——相較當年26港元的入場價，已是“腰斬再腰斬”。

而完成股權拍賣后，博裕資本持股比例已提升至55.91%，正式成為金科服務實際控制人，同時也觸及了港交所《收購守則》對30%~50%股東增持2%以上必須發起強制要約的規定。

此后，博裕隨即啟動私有化進程。2025年4月，博裕資本提出了無條件強制性現金要約收購，計劃以每股6.67港元的價格收購其余股份，最高總價將達約17.86億港元。

“看上去是博裕主動‘要約攬天下’，本質卻是債務、股權、規則和周期合力之下的一場被動接盤與主動自救。”中物智庫高級研究員宋子謙在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，換句話說，博裕資本不是一開始就想當“物業公司老板”，而是先做了金科股份的資金提供方，并在越陷越深之后，只剩下金科服務這一塊相對干凈、持續有現金流的資產可以抓住。

但這一要約價較當時市價有較高折讓，引起部分股東不滿。直至2025年11月，博裕資本提出了更新要約方案：基本要約價維持每股6.67港元，但增設“經提高要約價”每股8.69港元，較市價溢價26.49%。

不過，這一誘人價格附帶嚴格條件——必須同時滿足兩項退市條件：臨時股東大會通過退市決議案，且要約人獲得不少于90%無利害關系股份的有效接納。

至2026年1月16日，該要約獲得95.56%的無利害關系股東接納，私有化條件全部達成，推動2月20日正式退市。退市前，金科服務股價穩定在8.69港元，市值約52億港元，較歷史高點蒸發超90%。

“金科服務的退市，折射出物業股市場的結構性矛盾。”中物智庫在其發表的報告中指出，對于博裕資本而言，私有化可規避公開市場對物業股的“非理性折價”——金科服務停牌前市盈率不足6倍，遠低于A股物企平均12倍的估值水平。“通過私有化將資產價值與二級市場情緒脫鉤，成為資本鎖定優質資產的理性選擇。”

金科服務方面也表示，“私有化將使要約人和本公司得以推行以長期增長和價值創造為導向的戰略決策，免受上市公司固有的市場預期和股價波動的壓力。此舉亦將減輕維持公司上市地位所帶來的行政和合規負擔，使管理層能夠將時間和財務資源集中于本公司的核心業務”。

“未來仍需完成幾件樸素卻艱難的事”

然而，于金科服務而言，退市只是摘了一個標簽，真正的深水區，則還在未來多年與業主、城市、新股東共同博弈的日常里。

此前受金科股份爆雷影響，金科服務的盈利能力持續下降，甚至出現巨額虧損。年報顯示，2022年—2024年，金科服務歸母凈利潤分別為-18.19億元、-9.51億元和-5.87億元。

到了2025年年中，金科服務總收入為23.35億元，同比小幅下降3.1%，但現金及流動性資產仍達26.512億元，全國管理面積保持約2.19億平方米，基本盤仍具一定韌性。此外，截至2025年年中，公司還有未使用的上市募集資金14.79億港元。

在中報中，金科服務稱：“在收并購領域，我們認為行業并購估值處于理性階段，同時本集團在手現金充裕，將持續關注物業服務項目的并購機會，我們將聚焦在管核心區域的獨立第三方優質物業目標。”

值得注意的是，于金科服務這類此前明顯依賴于地產母公司的物企而言，前期承接了大量來自地產系的項目，在擴大了規模和收入的同時，也埋下了“集中度過高、關聯應收占比過大”的隱患。

如金科服務此前虧損的主要原因就是對未償還應收款項的減值撥備增加，特別是針對關聯開發商的大額減值及部分第三方客戶的信用狀況。

也因此，在博裕資本主導下的私有化敘事里，“獨立化”就被多次強調。“退市后，金科服務需清理與金科地產之間的債權債務關系，減少關聯交易占比；重新構建自己的品牌敘事和市場定位，讓市場把它當作一家‘獨立運營的全國性物管平臺’。”宋子謙指出，在不再需要“為了資本市場的故事而盲目擴張”的情況下，還需真正把盈利能力和現金流作為硬指標，把有錢賺的項目做深做透，長期虧錢的項目及時止損。

在他看來，博裕資本不太可能把自己定位成“親自下場搞物業”的機構，它更可能扮演的是“財務+治理型控股股東”的角色。“真正決定金科服務未來曲線的，不是股東名字從‘金科股份’變成了‘博裕資本’，而是能不能在‘脫胎換骨’的過程中，完成幾件樸素卻艱難的事：把錢收回來一點，把好項目做扎實一點，把虧損的項目砍得更決絕一點，把與城市、與業主的關系理順一點。”

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